Gran Santiago, 1997 a 2024
Utilizamos dos medidas para medir el nivel de restrictividad de la regulación de edificación urbana en el Gran Santiago, por comuna y año: el índice de flexibilidad (altura, constructibilidad y densidad) y la parte del suelo residencial donde se pueden construir edificios altos, o donde sólo se permiten casas. Haga clic en una comuna para ver su trayectoria. Las medidas sólo se aplican en suelo que admite uso residencial.
Mide cuánto autoriza construir la norma en suelo residencial. Un valor alto significa que se permiten edificios más altos, más metros construidos y más viviendas por terreno. Un valor bajo significa que sólo se permiten edificaciones bajas y pocas viviendas por hectárea.
Cada zona de cada plan regulador comunal recibe de 1 a 4 puntos en las tres normas analizadas (ver tabla). El índice es la suma, de 3 (todo restringido) a 12 (sin tope en las tres). Cada comuna es el promedio de sus zonas, ponderado por área.
| Puntos | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Altura máxima | ≤ 10 mhasta 3 pisos | 10–14 m3 a 5 pisos | > 14 m5 pisos o más | sin tope |
| Constructibilidad | ≤ 1,0m² ≤ terreno | 1,0–1,6hasta 1,6 veces | > 1,6más de 1,6 veces | sin tope |
| Densidad | ≤ 250 hab/ha≤ 62 viv/ha | 250–45062–112 viv/ha | > 450> 112 viv/ha | sin tope |
Pisos: 2,5 m por piso más 1,5 m adicional (3 pisos caben en 9 m). Constructibilidad: metros cuadrados que se pueden construir por cada metro cuadrado de terreno. Viviendas con 4 personas por vivienda, la conversión de la OGUC.
Ejemplo. Una zona con altura máxima de 12 m (2 puntos), constructibilidad de 0,8 (1 punto) y densidad sin tope (4 puntos) tiene un índice de 7.
Índice de flexibilidad (3 a 12)
Suelo residencial que admite 10+ pisos
Línea gris punteada: promedio de Gran Santiago (ponderado por área). Clic en la comuna seleccionada para volver a Gran Santiago.
Fuente: panel de normas urbanísticas de los Planes Reguladores Comunales de 34 comunas del Gran Santiago, 1997 a 2024, a nivel de polígono-año. Universo: polígonos con uso residencial permitido. Índice de flexibilidad: para cada polígono, la altura máxima efectiva, el coeficiente de constructibilidad y la densidad máxima reciben puntaje 1 a 3 según terciles comunes de 1997 a 2024 (1 = tercil más restrictivo), y 4 si la norma no tiene tope; el índice es la suma (3 a 12). El promedio comunal pondera por área. Los promedios comunales observados van de 3,4 a 12; la escala de colores del mapa se satura en 5 y 11 para distinguir mejor las comunas del centro de la distribución. Polígonos con normas caso a caso ("otro") quedan fuera. Altura: un polígono admite edificios de N pisos si su altura máxima efectiva (el régimen más favorable entre aislado, continuo y pareado) es al menos 2,5 m × N + 1,5 m (11,5 m para 4 pisos, 16,5 m para 6 y 26,5 m para 10), o si no tiene tope. La medida es la fracción del área residencial con índice que cumple la condición. "Sin tope" es la fracción sin límite de altura en algún régimen. "Sólo casas" es la fracción donde la altura máxima tiene tope de 9 m o menos en todos los regímenes; el mapa usa una escala roja porque ahí un valor alto indica más restricción.